近日，素有“东南山水甲六合”之称的温州，卖出了三块地。
公开信息显现，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市开发发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价强烈，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，激发市集一阵珍视。
本色上，近两年来，像温州这么由城投“托底”土拍的情况并不罕有，且城投全体的投资范围，比设想中还要大。
克而瑞近日研报示意，曩昔三年房地产转换期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企大批退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底地盘市集，但“开发才气”是硬伤。
这一滑变力度有多大？数据显现，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保抓在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式着落，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年岑岭下降近九成。
民企投资沮丧有客不雅及主不雅身分，一方面市集销售疲弱导致销售回款勤劳，另一方面三说念红线之下，民企抵制追求加杠杆带来的筹划危险、现款流危险麇集爆发。
市集洗牌之际，央国企莫得悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比卓越60%，较2020年增长了近28个百分点。
与此同期，各地城投公司成为一股不能疏远的力量，时常“扫货”土拍市集。
克而瑞示意，从2021年至2024年5月，30个重心一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含互助拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，亦然市集下行阶段维稳地盘市集的进犯守旧。
值得介怀的是，与大张旗饱读的拿地四肢比较，城投平台后续的开发节拍相称平静。
据克而瑞统计，2021年于今，城投拿地样式中沿路开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即即是期间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，方位国企高达85%，民企也有近五成开工率。
“曩昔三年受多样身分的影响，城投简直拿了中枢城市近半数地盘，而开工、开发的稀稀拉拉，寻找代建开发的一样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿泛泛米，乐不雅测算将来开工的占比仅15%，原因是其运营专科度不足范围国央企和高盘活民企。
易居计议院计议总监严跃进对此示意，这两年土拍市集一直是城投“托底”气象，某种程度上亦然方位政府踏实地盘市集的策略，是以会出现只沟通前期地盘往复、后续开发跟不上的情况；此外，近两年市集去库存压力较大，前期所拿地盘开发上风放松，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期往复积极，但当今开发停滞，其实这亦然一种潜在的风险。”
2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内不雅点称其“托底才气下滑”。
华泰证券示意，2024年1～5月，中指口径寰宇地盘出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿方位面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现款流压力增大，托底才气下滑。
华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”模式滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，寰宇城投付息开销3.43万亿元，而2023年寰宇政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、抵偿等用度，瞻望仍有偿付缺口。
此外，目前方位政府靠近的“战术性”任务并不少，比如收储新址、二手房转为保险房等，这一样需要和解资金问题，城投平台还能否链接“托底”存在不细目性。
后市走向仍待不雅察，但城投现有土储奈何消化，是眉睫之内的问题。
“城投拿地后的出息，无外乎互助开发、代建开发、或再次转让地盘三种。”克而瑞示意，因央国企多选拔独牢固中枢城市投资优质料块，或早在拿地之初就与城投达成互助契约，城投与其互助开发的可能性，会跟着地盘开工期间的延后而越来越小。
寻找代建企业开发，则成为城投拿地后的“中善策”，表面上将来代建空间强大。
克而瑞通过对29个重心城市、近万在售商品住宅样式梳理后发现，目前中枢城市买卖代建比例仍然较低，在近1万个在售样式中，代建比例（按样式个数）仅有1.67%，与发扬国度较高的代建渗入率比较，将来还大有可进步空间。
城投拿地的代建比例一样不高，一方面城投本人开发意愿不足，与其本人债务压力也联系系，另一方面市集下行，即即是优秀的代建企业操盘，销售不能控风险仍大。此外，城投的开发理念以利润为主，“少赚不亏”的底线想维下，样式程度会较为滞后。
天然代建全体占比较低，但连年来该市集仍在迟缓发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的样式中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。
“商品住宅项打算代建中，城投公司在麇集供地托底拿地的样式是主要起原，由于城投公司本人在开发运营、本钱死心等方面才气不如专科的开发商，因此在城投托底拿地后，由专科开发商进行全进程代建代销做事，可完结双赢。”克而瑞称。
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孙梦凡
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